Jak rezervovat pronájem pokoje?

Pronájem nemovitostí je důležitou fází při vytváření a rozvoji podnikání. Mnoho společností má několik nájemních smluv – na kanceláře, sklady, maloobchody, byty pro zaměstnance a další. Náklady na pronájem tvoří významnou část finančních rozvah společností. Strany proto při uzavírání nájemní smlouvy věnují zvláštní pozornost finančním aspektům a další podmínky často utíkají z dohledu. Nájemní smlouva přitom vypadá docela jednoduše jen na první pohled. Ve skutečnosti to může být plné mnoha nepříjemných překvapení.

Pomocí níže uvedených pokynů se můžete vyhnout nekvalifikovaným akcím, dokončit transakci a úspěšně pronajmout nemovitost bez zapojení realitní kanceláře.

Pronájem nemovitostí: etapy

• Hledání pronajatých prostor
• Kontrola majetku
• Vyjednávání podmínek nájemní smlouvy
• Podpis nájemní smlouvy
• Registrace nájemní smlouvy (v případě potřeby)
• Podepsání převodní smlouvy

POKYNY KROK ZA KROKEM „PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ BEZ REALITNÍKY“

KROK 1. VYHLEDÁVÁNÍ A PROHLÍDKA PROSTOR

Inzeráty na pronájem nemovitostí lze nalézt na různých inzertních webech: CIAN, Yandex real estate, Domklik, Avito.

KROK 2. KONTROLA PRÁVNÍ ČISTOTY NEMOVITOSTÍ A SPOLEHLIVOST PRONAJÍMAČE

Před zahájením jednání o souhlasu se smlouvou o nájmu nemovitosti si nezapomeňte ověřit právní čistotu nemovitosti a její soulad s technickými a jinými požadavky (např. pokud plánujete provozovat licencovanou činnost, pak musí prostory splňovat licenční požadavky atd.).

• výpis z Jednotného státního registru nemovitostí nebo osvědčení o vlastnictví – dokumenty potvrzující, že jste vlastníkem nemovitosti;
• doklady prokazující vlastnictví pronajímatele k nemovitosti (dohody, platební doklady, potvrzení o dědictví apod.);
• platný cestovní pas – pro fyzické osoby;
• ustavující listiny (zakládací listina, ustavující smlouva), rozhodnutí jediného zakladatele (zápis z valné hromady zakladatelů) o jmenování jediného výkonného orgánu – pro právnické osoby;
• pokud nájemní smlouva podléhá povinné registraci v Rosreestr, je nutné získat notářsky ověřený souhlas manžela k uzavření nájemní smlouvy na nemovitost nabytou za manželství, případně potvrzení o odděleném majetkovém režimu (manželská smlouva, rozluka, soud rozhodnutí);
• bude-li zájmy pronajímatele zastupovat důvěryhodná osoba, pak je nutné vyžádat si plnou moc;
• technický plán, specifikace a další technická dokumentace pro prostory.

KROK 3. SOUHLAS S PODMÍNKAMI NÁJEMNÍ SMLOUVY

Příprava nájemní smlouvy a odsouhlasení jejích podmínek je možná jednou z nejdůležitějších fází. Smlouva musí zohledňovat všechny možné kontroverzní otázky a požadavky stran. V tomto případě musí strany dospět k oboustranně výhodnému kompromisu, jinak k obchodu nemusí dojít. V naší praxi může nalezení kompromisních podmínek pro dlouhodobé pronájmy trvat týdny, ale i několik měsíců.

Nájemní smlouva je zpravidla vypracována a předložena ke schválení pronajímatelem. Velcí nájemci (obchodní řetězce, franšízy atd.) však nabízejí svůj návrh nájemní smlouvy k podpisu. Ve fázi sjednávání nájemní smlouvy doporučujeme objednat si služby zkušeného leasingového právníka, který pomůže identifikovat rizika ve smlouvě, eliminovat je či minimalizovat a dohodnout změny smlouvy na ochranu vašich zájmů.

• předmět nájmu (adresa, katastrální číslo, výměra a další vlastnosti, vaše technické a jiné požadavky na nemovitost, účel využití)
• nájemné, postup při jeho provádění, změny (pokud pronajímatel zahrne do smlouvy možnost jednostranných změn nájemného, ​​omezení frekvence a velikosti jednorázového navýšení), nájemní prázdniny (pokud jsou dohodnuty)
• důvody a postup ukončení smlouvy
• postup pro vrácení prostor po ukončení smlouvy
• doba trvání smlouvy (pokud není uvedena, smlouva se považuje za uzavřenou na dobu neurčitou)
• odpovědnost za nesplnění povinnosti
• povinnosti při údržbě a opravách prostor, podmínky pro náhradu Vámi provedených neoddělitelných zlepšení v prostorách, pokud převezmete prostory bez oprav
• údaje a podrobnosti o stranách

Viz také: 7 chyb, kterých se nájemci dopouštějí při uzavírání nájemní smlouvy
Vzorový dokument
Smlouva o pronájmu nemovitosti

Objednejte si přípravu nájemní smlouvy u právníka online

Online objednávková služba vám pomůže okamžitě obdržet připravený dokument. Po zodpovězení otázek a přiložení dostupných dokumentů obdržíte individuálně vypracovanou smlouvu.

KROK 4. PODPIS NÁJEMNÍ SMLOUVY

Obecně postačí jednoduchá písemná nájemní smlouva. Notářské ověření smlouvy se nevyžaduje (některé protistrany však trvají na notářsky ověřené podobě). V některých případech však zákon stanoví požadavky na povinnou registraci nájemní smlouvy u Rosreestr.

• smlouvy o nájmu a podnájmu pozemku, budovy, stavby nebo nebytového prostoru uzavřené na dobu nejméně 1 roku
• nájemní a podnájemní smlouvy podniku bez ohledu na dobu platnosti

Uvedené nájemní smlouvy se považují za uzavřené až ode dne registrace smlouvy.

KROK 5. REGISTRACE NÁJEMNÍ SMLOUVY *

K registraci nájemní smlouvy v Rosreestr budete potřebovat:

• žádost o registraci nájemní smlouvy (vyplní se v Rosreestr nebo MFC). Pokud je část nemovitosti pronajata, musí být tato část současně se státní registrací nájemní smlouvy zapsána do katastru nemovitostí, k tomu musíte vyplnit příslušnou žádost. Jedna ze stran dohody může podat žádost o registraci. Pokud je nájemní smlouva uzavřena se státním orgánem nebo samosprávou, musí žádost podat určený orgán. Vezměte prosím na vědomí, že je možná situace, kdy na žádost vlastníka byla dříve v Jednotném státním rejstříku provedena poznámka o nemožnosti registrace bez jeho osobní účasti. V tomto případě při žádosti o státní registraci nájemce nebo zástupce pronajímatele v zastoupení budou dokumenty vráceny bez protiplnění. Proto v této situaci doporučujeme kontaktovat pronajímatele za účelem registrace smlouvy.
• nájemní smlouva
• cestovní pas nebo jiný identifikační doklad žadatele (žadatelů); notářsky ověřená plná moc, pokud doklady předkládá zástupce (originál a kopie)
• je-li účastníkem transakce, žadatelem právnická osoba, pak je nutné předložit ustavující dokumenty právnické osoby (se všemi změnami a doplňky) – originál nebo úředně ověřenou kopii, případně kopii ověřenou osobou, která má právo jednat za právnickou osobu bez plné moci, razítka právnické osoby a kopie, jakož i rozhodnutí/protokol o ustanovení osoby jednající za právnickou osobu bez plná moc. Ustavujícími dokumenty jsou charta a ustavující dohoda (pokud existuje). Je také vhodné předložit osvědčení o státní registraci právnické osoby.
• Pokud se současně se státním zápisem nájemní smlouvy provádí katastrální zápis části nemovitosti, je nutné přiložit plán hranic pro zápis dlouhodobé nájemní smlouvy na část pozemku nebo technický plán registrace nájemní smlouvy na jinou nemovitost. Musí obsahovat informace o jeho části nebo částech. Tyto plány musí být poskytnuty ve formě elektronických dokumentů podepsaných vylepšeným kvalifikovaným elektronickým podpisem katastrálního inženýra.
• souhlas orgánu právnické osoby k provedení významné transakce nebo rozhodnutí potvrzující, že tato transakce není pro právnickou osobu významnou transakcí. Připomeňme, že když LLC nebo JSC provádí významnou transakci s nemovitostmi, je vyžadován souhlas příslušného orgánu organizace (článek 1, článek 79 zákona o JSC, článek 3, článek 46 zákona o LLC) . Dokument potvrzující takový souhlas není uveden v seznamu povinných a nezbytných pro státní registraci. Pokud však nebude předložena, bude nájemní smlouva zaregistrována, ale do rejstříku bude proveden záznam, že transakce byla dokončena bez potřebného souhlasu (článek 4, část 3, článek 9, část 5, článek 38 Zákon o státní evidenci nemovitostí). Abyste se vyhnuli rizikům při provádění větší transakce, je vhodné tento dokument předložit.
• souhlas manžela vlastníka, pokud byl majetek nabyt za manželství a jde o společný majetek
• potvrzení o zaplacení státního cla – originál a kopie

Chcete-li zaregistrovat smlouvu o pronájmu nemovitosti, musíte zaplatit státní poplatek. Spolu s přihláškou není vyžadováno předložení dokladu potvrzujícího zaplacení státního poplatku. Žadatel má právo tak učinit z vlastní iniciativy. Pokud však ve Státním informačním systému o platbách státu a obcí nejsou informace o zaplacení státního poplatku, po pěti dnech ode dne podání žádosti Rosreestr žádost a dokumenty k ní připojené bez uvážení vrátí , proto doporučujeme přiložit účtenku.

Viz také: Výše státní daně za registraci transakcí s nemovitostmi

Upozornění: pokud je smlouva uzavřena s orgánem státní správy nebo samosprávy, musí o registraci požádat tento orgán. Tyto orgány jsou zároveň osvobozeny od placení státních poplatků. V tomto případě tedy nebude zaplacena státní daň.

Pokud je uzavřena nájemní smlouva mezi organizací a občanem (včetně individuálních podnikatelů), organizace nebude platit státní daň, pokud jednotlivec požádá o státní registraci. Výše státní povinnosti pro jednotlivce je přitom výrazně nižší než pro organizace. Pokud organizace a jednotlivec požádají o státní registraci současně, bude státní povinnost pro organizaci také nižší, než kdyby požádala pouze organizace.

Dávejte pozor! Nedodržení stanoveného postupu pro registraci nájemní smlouvy má za následek správní pokutu ve výši 1 500 rublů až 2 000 rublů. Neexistence registrace nájemní smlouvy má navíc za následek neuzavření smlouvy.

Dávejte pozor! Od 29.06.2022. června XNUMX MFC předává dokumenty společnosti Rosreestr prostřednictvím elektronického systému. To znamená, že zaměstnanec MFC naskenuje všechny dokumenty poskytnuté žadateli a odešle je společnosti Rosreestr. MFC vrací papírové kopie žadatelům po registraci. Zároveň při skenování pracovník MFC označí, že byl vytvořen elektronický obraz dokumentu. Registrační známka Rosreestr se již na smlouvy nelepí. Podle registračního úřadu by takový systém měl registraci urychlit.

Lhůta pro státní registraci nájemní smlouvy by neměla přesáhnout 7 pracovních dnů ode dne obdržení žádosti a nezbytných dokumentů společností Rosreestr (9 pracovních dnů, pokud jsou dokumenty předloženy prostřednictvím MFC). U notářsky ověřené transakce 3 a 5 pracovních dnů. Lhůta pro státní registraci začíná následující pracovní den po datu obdržení dokumentů (dopis Rosreestr ze dne 22.08.2017. srpna 14 č. 10188-17-GE/XNUMX).

Z určitých důvodů může registrační orgán rozhodnout o pozastavení státní registrace nájemní smlouvy a následně ji odmítnout, pokud důvody pro „pozastavení“ nejsou odstraněny (například při absenci dokumentů nezbytných pro registraci nájemní smlouvy), o čemž žadateli vydá odpovídající oznámení.

KROK 6. PODPIS PŘEVODNÍ LISTINY

Podle odstavce 1 Čl. 655 občanského zákoníku Ruské federace se převod nemovitosti pronajímatelem a jeho přijetí nájemcem provádí na základě převodní listiny nebo jiného převodního dokumentu podepsaného stranami. V tomto případě se závazek pronajímatele převést nemovitost na nájemce považuje za splněnou poté, co je poskytnuta nájemci do držby nebo užívání a strany podepíší odpovídající dokument o převodu. Při přejímce prostor doporučujeme znovu zkontrolovat jejich technický stav a své připomínky k nemovitosti zaznamenat do protokolu. Také v aktu zaznamenejte stavy měřidel v době přejímky prostor.

Viz také: Smlouva o pronájmu nemovitosti: nuance a rizika

Advokátní kancelář „Dvitex“ podporuje realitní transakce již od roku 2010. Máme bohaté zkušenosti s podporou realitních transakcí (jak na straně kupujícího, tak prodávajícího), pravidelně sledujeme změny v legislativě a soudní praxi, abychom mohli nabídnout celou škálu služeb nezbytných pro provádění právně bezpečných obchodů. Kromě toho je jednou z oblastí činnosti naší společnosti ochrana mandantů v soudních sporech v oblasti nemovitostí, a proto disponujeme rozsáhlými praktickými znalostmi náročných realitních transakcí, které nám umožňují identifikovat skrytá rizika transakcí. Se soudní praxí našich advokátů se můžete seznámit v sekci „Naše zkušenosti“. U nás si můžete objednat nejen služby advokátů, ale také služby realitních kanceláří.

Když se na nás obrátíte, dostanete nejprve radu od specializovaného právníka. Položí upřesňující otázky, podrobně vám sdělí postup při podpoře realitní transakce a předloží vám nabídku s cenou služeb. Zároveň máme flexibilní přístup k postupu při placení právních služeb, nabízíme různé balíčky služeb a platební možnosti.

Přebíráme veškerou práci spojenou s provozováním obchodu: kontrola právní čistoty nemovitosti, příprava podkladů pro transakci, získávání dalších podkladů, řešení organizačních záležitostí, doprovázení mandanta ve všech fázích transakce, registrace převodu vlastnictví popř. transakce, chránící vaše zájmy až do dokončení transakce. Zaručujeme naprostou důvěrnost informací, které od vás obdržíme.

Podpůrné služby pro transakce s nemovitostmi

Nabízíme komplexní služby pro podporu realitních transakcí jakékoli složitosti. Naše služby zahrnují kontrolu nemovitosti, přípravu smlouvy a dalších dokumentů, odsouhlasení podmínek transakce, provádění změn v textu smlouvy, podporu mandanta ve všech fázích transakce, stejně jako registraci transakcí a vlastnických práv. Můžete si také objednat služby realitního právníka pro registraci vlastnictví a řešení různých sporů před transakcí i po ní.

• Realitní služby na podporu transakcí s nemovitostmi
• Zápis vlastnictví
• Kontrola majetku
• Právní podpora při koupi a prodeji bytu
• Právní podpora při koupi a prodeji pozemků
• Právní podpora při nákupu a prodeji venkovských nemovitostí
• Právní podpora při koupi a prodeji komerčních nemovitostí
• Právní podpora transakcí s novostavbami
• Právní podpora pronájmu nemovitostí
• Registrace darování nemovitosti
• Právní podpora při směně nemovitosti
• Právní podpora při pronájmech nemovitostí
• Právní podpora při koupi nemovitosti v dražbě

Potřebujete pomoc od realitního právníka?

V Advokátní kanceláři Dvitex si můžete objednat komplexní služby od zkušených právníků na podporu realitních transakcí a řešení soudních sporů.

Pro objednání služeb nám zavolejte na číslo 8 (495) 223-48-91
nebo zanechte žádost na webu

Plaťte a získejte hotové šablony dokumentů pro transakce s nemovitostmi

Naši právníci připravili vzory kupní a prodejní smlouvy, listiny a účtenky. Tyto šablony zohledňují aktuální právní normy a aktuální soudní praxi.