Jak lze rozdělit dům na dva vlastníky?

Informuje o tom oddělení nemovitostí Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska, které posoudilo odvolání v rámci své působnosti.

V souladu s Nařízením o ministerstvu hospodářského rozvoje Ruské federace, schváleným nařízením vlády Ruské federace ze dne 5. června 2008 N 437 (dále jen Nařízení), je Ministerstvo hospodářského rozvoje Ruska federální výkonný orgán, který rozvíjí státní politiku a právní regulaci v oblastech souvisejících s oblastmi jeho působnosti. Podle nařízení nemá Ministerstvo hospodářského rozvoje Ruska pravomoc oficiálně vysvětlovat legislativu Ruské federace ani praxi jejího uplatňování.

V souladu s odstavcem 8 části 6 článku 30 federálního zákona ze dne 24. července 2007 N 221-FZ „o katastrálních činnostech“ (dále jen zákon N 221-FZ) je funkce samoregulační organizace katastrálních inženýrů je mimo jiné organizace informační a metodické podpory pro své členy. Podle části 3 § 30 zákona N 221-FZ je základem pro zařazení informace o sdružení (svazu) do státního rejstříku samoregulačních organizací katastrálních inženýrů přítomnost řídících orgánů stanovená zákonem N 221- FZ včetně metodického orgánu.

Upozorňujeme také na stanovisko Ministerstva hospodářského rozvoje k aplikaci regulačních právních aktů v oblasti státní evidence katastru nemovitostí a (nebo) státní evidence práv, a to i v souvislosti s nabytím účinnosti federálního zákona č. 13. července 2015 N 218-FZ „O státní registraci nemovitostí“ (dále jen zákon č. 218-FZ), jsou zveřejněny na oficiálních stránkách Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska v sekci „Nemovitosti“ (Domovská stránka/Dokumenty/Dopisy Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska obsahující stanovisko k otázkám registrace práv a katastrální evidence nemovitostí).

V této souvislosti doporučujeme, aby se před vypracováním písemného odvolání k Ministerstvu hospodářského rozvoje Ruska ohledně organizace katastrálních činností, včetně upřesnění ustanovení předpisů, které se mají uplatňovat při katastrálních pracích, obrátilo především na metodický orgán příslušné samoregulační organizace a také se seznamte s informacemi zveřejněnými na oficiálních stránkách ruského ministerstva hospodářského rozvoje.

Zároveň se domníváme, že je možné poznamenat následující.

Na základě ustanovení odstavce 1 článku 130 občanského zákoníku Ruské federace nemovité věci zahrnují samostatné celé věci, jako je budova, stavba, předměty nedokončené stavby, výjimka je stanovena pouze pro prostory a parkovací místa ( odstavec 1 článku 130 občanského zákoníku Ruské federace, odstavec 14 Část 2 Článek 2 Federální zákon ze dne 30. prosince 2009 N 384-FZ „Technické předpisy o bezpečnost budov a staveb“).

Část bytového domu není v občanské legislativě pojmenována jako nemovitost, jejíž práva podléhají státní registraci.

V tomto případě se údaje o části nemovitosti zapisují do Jednotné státní evidence nemovitostí pouze v souvislosti se zřízeným (zřízeným) omezením práv, zatížením nemovitosti (odst. 4 části 3, odst. 3 části 5. článek 14 federálního zákona ze dne 13. července 2015 N 218- federální zákon „o státní evidenci nemovitostí“ (dále jen zákon č. 218-FZ).

Součástí bytového domu tedy není nic jiného než místnost (soubor prostor – místností a technických místností v bytovém domě), která je stavební součástí stavby (její nedílnou součástí).

Zařazení takové místnosti jako součásti budovy přitom neovlivňuje změnu jejích charakteristik jako takové a nedává jí vlastnosti samostatné budovy.

Je však třeba vzít v úvahu, že v souladu s částí 7 článku 41 federálního zákona ze dne 13. července 2015 N 218-FZ „o státní evidenci nemovitostí“ (dále jen zákon N 218-FZ) stát katastrální zápis a státní zápis vlastnictví prostor nebo prostor (včetně obytných) v obytném domě (projekt individuální bytové výstavby) nebo v obytném domě (stanovený federálním zákonem ze dne 15. 1998 N 66-FZ „O zahrádkářských, zahrádkářských a dačických neziskových sdruženích občanů“) nejsou povoleny.

Ustanovení federálního zákona č. 24-FZ ze dne 2007. července 221 „o katastrálních činnostech“ (ve znění platném před 1. lednem 2017) rovněž nestanovila možnost státního katastrálního zápisu částí jednotlivého bytového domu nebo bytů ( prostory, místnosti) v takových domech.

K rozdělení bytového domu podotýkáme.

Při rozhodování o „rozdělení“ bytového domu je třeba pamatovat na ustanovení odst. 3 odst. 252 čl. 133 Občanského zákoníku Ruské federace, podle kterého v případě přidělení naturální podíl není zákonem povolen, vlastník, který přiděluje svůj naturální podíl, má právo vyplatit mu hodnotu jeho podílu ostatními účastníky společného vlastnictví, jakož i čl. XNUMX občanského zákoníku Ruské federace.

Přidělení podílu ze společné věci naturální tedy není možné ve vztahu ke každé nemovité věci.

Současně v souladu s odstavcem 35 části 1 článku 26 zákona N 218-FZ je provádění státního katastrálního úřadu a (nebo) státní registrace práv pozastaveno rozhodnutím státního registrátora práv v případě, že že nemovitost, o jejíž státní katastrální zápis byl podán návrh, je tvořena z nemovitosti nebo z nemovitých věcí a rozdělením nebo přidělením naturálního podílu nebo jiným úkonem při tomto vzniku nemovitý objekt nebo nemovité objekty přeměňované není povoleno v souladu s požadavky stanovené federálním zákonem.

Současně s přihlédnutím k ustanovení odst. 1 čl. 247 občanského zákoníku Ruské federace, odst. 37 usnesení pléna Nejvyššího soudu Ruské federace a pléna Nejvyššího rozhodčího soudu ze dne 1. 1996. 6 Ruské federace ze dne 8. července 3 N 252/XNUMX nelze přidělit podíl z majetku, který je ve společném vlastnictví, v naturáliích, a to ani v případě uvedeném v odstavci XNUMX článku XNUMX obč. zákoníku Ruské federace, nevylučuje právo účastníka společného sdíleného vlastnictví vznést požadavek na stanovení postupu pro použití tohoto majetku, pokud tento postup není stanoven dohodou stran.

Současně, nelze-li budovu pro její architektonické a konstrukční vlastnosti rozdělit, je třeba vzít v úvahu, že budovu, která je objektem investiční výstavby, lze rekonstruovat tak, aby bylo možné její rozdělení.

Podle ustanovení zákona N 218-FZ při dělení nemovité věci vznikly nemovité věci stejného druhu jako původní nemovitý předmět, avšak s vlastními vlastnostmi odlišnými od vlastností původního nemovitého předmětu. , původní nemovitostní předmět zaniká. Vzniklé nemovitosti přitom musí být možné provozovat autonomně, tedy nezávisle na ostatních objektech vzniklých v důsledku takového rozdělení. Vzniklé nemovitosti se po zapsání do státního katastru nemovitostí a státní evidenci jejich vlastnictví stávají samostatnými předměty občanských práv.

Tak a také s přihlédnutím k odstavci 5 Přezkumu soudní praxe ve věcech souvisejících s napadením odmítnutí provedení katastrálního operátu, schváleného Prezidiem Nejvyššího soudu Ruské federace dne 30. listopadu 2016, za účelem rozdělení budovy je nutné zajistit fyzickou autonomii a nezávislost výsledných divizních budov na sobě.

Postup při rekonstrukci projektů investiční výstavby je upraven ustanoveními Kodexu územního plánování Ruské federace (dále jen občanský zákoník RF). Je třeba vzít v úvahu, že ve vztahu k případu posuzovanému v odvolání je zákonem stanoven zjednodušený postup schvalování stavebními úřady (rekonstrukce) ve vztahu ke stavbám umístěným na pozemcích zahrady a chaty (vypracování projektové dokumentace a získání povolení pro stavbu, uvedení do provozu není nutné ), individuální projekty bytové výstavby (není třeba vypracovávat projektovou dokumentaci a získávat povolení pro uvedení do provozu). Ve vztahu k obytným budovám blokovaného rozvoje se schválení stavebními orgány (rekonstrukce) provádí obecným způsobem stanoveným v článcích 48, 49, 51, 55 občanského zákoníku Ruské federace (příprava projektové dokumentace, získání stavebního povolení, je nutné uvedení do provozu).

Dále upozorňujeme zejména na to, že při rozhodování o rozdělení stavby je nutné současně řešit otázku, zda je možné tyto úkony provádět na pozemku, na kterém se příslušná stavba nachází (přičemž zohledňují např. požadavky na minimální výměru pozemku) a také souvztažnost, zda se uvedené úkony týkají druhu povoleného využití takového pozemku.

S přihlédnutím k výše uvedenému může být pro „naturální rozdělení“ budovy uvedené v odvolání (individuální bytový dům) na bloky bytového domu blokované zástavby nutné provést její rekonstrukci v souladu se stanoveným postupem. ze zákona, v důsledku čehož vznikne stavba „bytový dům blokované zástavby“.

Požadavky na bytové domy blokové zástavby jsou obsaženy v Kodexu pravidel N 55.13330.2011 „Obytné domy s jedním bytem. Aktualizovaná verze SNiP 31-02-2001“, schválená nařízením Ministerstva pro místní rozvoj Ruska ze dne 27. prosince 2010 N 789).

Pokud ve vztahu ke stavbě nebyly vyžadovány a nebyly provedeny stavební práce na jejím fyzickém úseku, za účelem zdůvodnění katastrálních prací katastrálním inženýrem v částech „Závěr katastrálního inženýra“ technických plánů, včetně příp. podrobnosti závěru na základě výsledků technického průzkumu vytvořených budov, potvrzujícího autonomii provozu těchto budov, vypracovaného fyzickou osobou podnikatelem nebo právnickou osobou, která vydala samoregulační organizaci, informace o které jsou uvedeny v státního registru samoregulačních organizací organizace, osvědčení o přijetí k takovým druhům prací, podle nichž budovy vzniklé v důsledku rozdělení mají možnost být provozovány autonomně, to znamená nezávisle na jiných objektech vzniklých v důsledku takového rozdělení. Kopie takového závěru je součástí přílohy technických plánů.

Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 18. prosince 2015 N 953 schválila formu technického plánu a požadavky na jeho přípravu, složení informací v něm obsažených; podle odst. 17 těchto požadavků, při současném vzniku nemovitých věcí v důsledku přeměny nemovité věci (nemovitosti), se technický plán vyhotovuje ve formě jednoho dokumentu; zároveň je uveden počet sekcí „Popis umístění nemovitosti“, „Charakteristika nemovitosti“, „Závěr katastrálního inženýra“ (v případě potřeby), „Schéma geodetických staveb“, „Schéma“, „ výkres“, „Půdorys podlaží (podlah), Plán dílčích podlaží, Plán budovy, konstrukce, Plán části budovy, konstrukce“ (ve vztahu k technickému plánu areálu, parkování mezery, s přihlédnutím k odstavci 7 uvedených požadavků), musí odpovídat počtu vytvořených nemovitosti; jmenované části technického plánu se vyplňují ve vztahu ke každému vytvářenému nemovitému objektu.

Na základě článku 41 zákona č. 218-FZ:

v případě vzniku dvou nebo více nemovitých věcí v důsledku rozdělení nemovité věci, sloučení nemovitých věcí, přestavby prostor, změny hranic mezi sousedními nemovitostmi v důsledku přestavby popř. změny hranic přilehlých parkovacích stání, státní katastrální úřad a státní zápis práv se provádějí současně ve vztahu ke všem vytvořeným objektům nemovitostí (část 1);

vynětí ze státního katastrálního operátu a státní registrace zániku práv k původním nemovitostem se provádějí současně se státním katastrálním zápisem a státním zápisem práv ke všem nemovitostem vytvořeným z těchto nemovitostí (část 3).

Osoby, na jejichž žádost se provádí státní zápis do katastru nemovitostí a státní zápis práv, jsou stanoveny článkem 15 zákona č. 218-FZ.

Vezměte prosím také na vědomí, že otázky výstavby a rekonstrukce projektů investiční výstavby spadají do kompetence Ministerstva výstavby Ruska v souladu s odstavcem 1 Předpisů o ministerstvu výstavby a bydlení a komunálních služeb Ruské federace, schválených vyhláškou vlády Ruské federace ze dne 18. listopadu 2013 N 1038. V této souvislosti se domníváme, že pro upřesnění ohledně specifik provádění prací na rekonstrukci investičních projektů za účelem jejich rozdělení v konkrétním případě by bylo vhodné kontaktovat Ministerstvo výstavby Ruska.

Přehled dokumentu

Uvádí se, že katastrální zápis a zápis vlastnictví prostor nebo prostor (včetně obytných) v bytovém domě (projekt individuální bytové výstavby) nebo v bytovém domě nejsou povoleny.

Pro rozdělení budovy je nutné zajistit fyzickou autonomii a nezávislost budov vzniklých v důsledku rozdělení od sebe navzájem. Zejména je možná rekonstrukce, v jejímž důsledku vznikne „blokovaný bytový dům“.

Je třeba vzít v úvahu, že současně je nutné vyřešit otázku, zda je možné na příslušném pozemku provést stanovené úkony (s přihlédnutím např. k požadavkům na minimální velikost pozemku). pozemek), a také zda uvedené úkony odpovídají typu povoleného využití lokality.

V případě vzniku dvou nebo více nemovitých věcí v důsledku rozdělení nemovité věci, sloučení nemovitých věcí, přestavby prostor, změny hranic mezi sousedními nemovitostmi v důsledku přestavby popř. změny hranic přilehlých parkovacích stání, katastrální zápis a zápis práv se provádějí současně ve vztahu ke všem vytvořeným objektům.

Vynětí z katastru nemovitostí a zápis zániku práv k původním věcem nemovitostí se provádí současně se zápisem do katastru a zápisem práv ke všem věcem z těchto nemovitostí vytvořených.

Pro zobrazení aktuálního textu dokumentu a získání kompletních informací o vstupu v platnost, změnách a postupu při uplatňování dokumentu použijte vyhledávání v internetové verzi systému GARANT:

Ve většině regionů naší země je ve stávající zástavbě mnoho samostatných obytných budov (dále jen „IZD“)které patří více vlastníkům na právo podílového vlastnictví. Každý podíl na takto individuální dráze je však samostatným bytovým domem se samostatným vchodem, který má samostatné inženýrské systémy a individuální napojení na vnější sítě.

Vlastníci těchto „domových podílů“ se zpravidla snaží vymanit se ze vztahu společného sdíleného vlastnictví. Takové akce jsou diktovány touhou samostatně nakládat s částí domu, která jim patří, včetně zcizení, pronájmu, provádění rekonstrukčních prací atd. bez povolení od sousedů. Část domu a pozemku má také velkou hodnotu pro potenciální kupce a banku při uzavírání úvěrových smluv.

Přidělení podílů lze provést mimosoudně, pokud vlastníci podílů souhlasí s podmínkami přidělení podílů a není sporu o hranicích pozemku.

Ustanovení 1 Čl. 252 Občanského zákoníku Ruské federace, podle kterého lze majetek ve sdíleném vlastnictví rozdělit mezi jeho účastníky dohodou mezi nimi. Účastník podílového spoluvlastnictví má právo požadovat přidělení svého podílu ze společné věci. Soudní praxe tuto možnost pro spoluvlastníky jednotlivých drah potvrzuje. Viz např. rozhodnutí Leninského okresního soudu ve Voroněži č. 2-6061/2016 ze dne 28. listopadu 2016, č. 2-3040/2016 ze dne 31. května 2016; rozhodnutí Ústředního okresního soudu ve Voroněži č. 2-6293/2016 2 ze dne 13. prosince 2016; rozhodnutí Okresního soudu Levoberežnyj ve Voroněži č. 2-3163/2015 ze dne 24. května 2016; rozhodnutí Sovětského okresního soudu ve Voroněži č. 2-1791/2016 ze dne 24. listopadu 2016

V současné době však existují určité potíže při rozdělování jednotlivých drah v naturáliích. Zpravidla rozhodnutím soudu nebo v souladu s podmínkami dohody mezi spoluvlastníky (v případě mimosoudního rozdělení soukromého majetku) se byty nebo části bytového domu sestávající z prostor převádějí na vlastnictví fyzických osob, což je překážkou katastrálního zápisu nově vzniklých objektů a zápisu práv k nim.

Podle odstavce 3 článku 16 zákona o bydlení Ruské federace mohou být byty umístěny pouze v bytovém domě, který se zase může nacházet na pozemku, který umožňuje umístění a provozování bytového domu. .

Prostory na jednotlivých drahách, označené v technických dokumentech (technický pas, technický plán) jako „byty“, jsou tedy překážkou pro zápis takových objektů do státního katastru nemovitostí, protože porušují požadavky výše uvedených norem.

V souladu s částí 5 článku 1, článkem 7 federálního zákona ze dne 24. července 2007 N 221-FZ „O státním katastru nemovitostí“, který byl dříve platný, se státní evidence katastru provádí ve vztahu k pozemkům , stavby (nebytový dům, bytový dům nebo bytový dům dům), stavby, prostory (bytové prostory, nebytové prostory), nedokončené stavební objekty. S umístěním takové nemovitosti jako součásti bytového domu se nepočítalo.

Federální zákon č. 13-FZ ze dne 2015. července 218 „o státní evidenci nemovitostí“ zavedl ustanovení, podle kterého státní evidence katastru a státní evidence vlastnictví prostor nebo prostor (včetně obytných) v obytném domě nebo v obytném domě budova (podle federálního zákona ze dne 15. dubna 1998 N 66-FZ „O zahradnictví, zahradnictví a venkovské neziskové sdružení občanů”) nejsou povoleny.

V důsledku toho podle současné právní úpravy není možný státní katastrální zápis částí bytového domu, prostor v bytových domech a zápis práv k nim.

Přitom z této situace existuje východisko.

Kodex územního plánování Ruské federace označuje takové projekty investiční výstavby jako:

— IZD, což znamená samostatně stojící bytové domy s nejvýše třemi podlažími, určené pro jednu rodinu;

– obytné budovy blokové zástavby jsou obytné budovy o výšce nejvýše tří podlaží, skládající se z několika bloků, jejichž počet nepřesahuje deset a z nichž každý je určen pro jednu rodinu, má společnou stěnu (společné stěny) bez otvorů se sousedním blokem nebo sousedními bloky, je umístěn na samostatném pozemku a má přístup na veřejné území.

V tomto ohledu, pokud lze obytný dům klasifikovat jako dům blokované zástavby a každý takový blok odpovídá charakteristikám jednotlivé železnice a nachází se na samostatném pozemku vytvořeném pro jeho provoz, registrace takového bloku se státním katastrálním úřadem lze provést jako bytový dům, jehož součástí je „blokovaný bytový dům“.

Je třeba mít na paměti, že kategorie a druh povoleného využití pozemků, na kterých mohou vzniknout jednotlivé dráhy, bytový dům a bytový dům blokované zástavby, musí umožňovat umístění a provozování odpovídajícího typu obytných prostor. .

Chcete-li tedy v současnosti přidělit svůj podíl na soukromém kapitálu v naturáliích mimosoudně, musíte:

— zajistit, aby bytový dům odpovídal charakteristikám bytového domu v blokové zástavbě, nebo dům zrekonstruovat tak, aby byl v souladu s požadavky současné legislativy (GrK RF);

– uznat IZD jako bytový dům blokované zástavby (změnit stav domu podáním žádosti na odbor architektury a výstavby správy městské části Voroněž).

K žádosti je třeba přiložit příslušný balík dokumentů (doklady potvrzující vlastnictví domu, technický plán soukromé dráhy, souhlas všech spoluvlastníků se změnou statutu soukromé dráhy, výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí o hlavních charakteristikách pozemku atd.). Podle toho, kdy dům vznikl a zda je nutná rekonstrukce, bude potřeba i stavební povolení, projektová dokumentace nebo prohlášení a technický pas. Kromě toho bude nutné změnit druh povoleného využití pozemku.

Nejkratší cesta bude přes soud s nárokem na spoluvlastníky na uznání soukromé dráhy jako zablokovaného domu, rozdělení soukromé dráhy a naturálního pozemku a uznání vlastnického práva každého spoluvlastníka k nemovitosti. budova jako součást domu blokované budovy nebo blok obytné budovy blokované budovy. Soudní praxe v této otázce je již značně rozsáhlá. Viz např. Rozhodnutí Puškinova městského soudu Moskevské oblasti č. 2-1386/2017 ze dne 22. března 2017; Rozhodnutí Městského soudu Ivanteevského Moskevské oblasti č. 2-1065/2016 ze dne 4. října 2016; Rozhodnutí Okresního soudu Sovětského kraje Saratov č. 2-338(1)/2016 ze dne 20. září 2016; Rozhodnutí Bezhitského okresního soudu Bryansk č. 2-3304/2016 ze dne 10. října 2016

Pravidla pro dělení bytového domu se nyní změnila. Pokud jednotlivá železnice splňuje požadavky stanovené občanským zákoníkem Ruské federace pro obytné budovy blokované zástavby, lze otázku rozdělení domu vyřešit i uzavřením dohody o narovnání u soudu.